miercuri, 26 ianuarie 2011

Certificatele de performanţă energetică şi obligaţiile în cadrul Uniunii Europene

Recenta Decizie a Uniunii Notarilor Publici din Romania (UNNPR) în sensul că prezentarea acestui document (certificatul de performanţă energetică) la incheierea contractelor de vanzare-cumparare sau de inchiriere nu este obligatorie, a născut noi polemici legale. Evident există şi interpretarea (venită din partea auditorilor energetici) că această Decizie ar fi un abuz. Unul dintre principalele argumente este reprezentat de susţinerea că este o obligaţie impusă de normele europene.

Care este realitatea?

Norma europeană relevantă este Directivei CE 2002/91/CE privind performanţa energetică a clădirilor.

Pentru necunoscători în materie de drept al Uniunii Europene, directivele sunt acte normative care însă nu sunt de aplicare directă, ci urmează să fie implementate prin legi ale statelor membre.

În art. 7 această directivă impune ca Statele membre să edicteze o legislaţie astfel încât „Statele membre asigură ca la construcţia, vânzarea sau închirierea unei clădiri proprietarul să pună la dispoziţia proprietarului sau potenţialului cumpărător sau locatar, după caz, un certificat de performanţă energetică”

Traducerea este cea publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (JOCE). Din nefericire ea este oarecum deficitară, incluzând afirmaţia absolut ilogică că proprietarul este obligat să pună la dispoziţia proprietarului (adică sie însuşi) acel certificat. Textul în engleză al aceleaşi dispoziţii este „Member States shall ensure that, when buildings are constructed, sold or rented out, an energy performance certificate is made available to the owner or by the owner to the prospective buyer or tenant, as the case might be.” Ceea ce este un pic diferit şi cu logică însemnând: „Statele membre asigură ca la construcţia, vânzarea sau închirierea unei clădiri să fie pus la dispoziţia proprietarului  sau proprietarul să pună la dispoziţia potenţialului cumpărător sau locatar, după caz, un certificat de performanţă energetică.”

„Să fie pus la dispoziţia proprietarului” priveşte în mod evident prima ipoteză şi anume cazul construcţiei unei clădiri noi.

În ce priveşte situaţia contractelor de vânzare-cumpărare sau închiriere având ca obiect clădiri, obligaţia proprietarului aşa cum este ea redată de către directivă este faţă de un potenţia cumpărător sau locatar. Vorbind de un „potenţial” şi nu de un cumpărător sau locatar care contractează, se poate deduce că această obligaţie de a prezenta un certificat nu este legată de momentul încheierii contractului în intenţia legiuitorului european.

Această idee este subliniată într-un alineat urmând în acelaşi articol 7 care spune:

„Singurul obiectiv al certificatelor este să furnizeze informaţii, iar efectele pe care astfel de certificate le-ar putea avea în cadrul unei proceduri judiciare sau de altă natură sunt stabilite în conformitate cu legislaţia internă”

În consecinţă niciun fel de consecinţe juridice asupra legalităţii actelor de înstrăinare sau de închiriere de clădiri raportat la problematica certificatului energetic nu pot fi extrase direct din  Directiva CE 2002/91/CE.  Este absolut clar că nicio procedură legală (inclusiv cea notarială) nu poate fi afectată prin invocarea vreunei obligaţii ce ar decurge din Directivă.

Mai mult, este la libera apreciere a Statului Român să hotărască dacă existenţa acestui certificat afectează sau nu circuitul juridic al imobilelor. Orice referire la vreo obligaţie europeană este lipsită de substanţă, şi numai decizia politică internă este responsabilă de impunerea unor astfel de restricţii sau nu.

8 comentarii:

Anonim spunea...

Sefule! Deoarece UE a constatat ca sunt destui berbeci cu studii pe la Spiru Haret, a emis in 2010 Directiva 31 care la art. 12 (2) spune ca:"Statele membre impun ca, la constructia, vanzarea sau inchirierea unei cladiri sau a unei unitati de cladire, certificatul de performanta energetica sau o copie a acestuia sa fie aratat potentialului nou locatar sau cumparator si sa fie inmanat acestuia" Quod erat demonstrandum! Mai citeste odata: Statele membre impun. Esti in stare sa gasesti Directiva? Felixe, hai, pa!

Magda spunea...

@Anonim
Directiva 31 a fost doar partial transpusa in legislatia nationala prin adoptarea OUG 69/2010 ce prevede unele facilitati la achizitionarea de centrale si reabilitarea cladirilor de locuit cu dobanda subventionata la ratele pe 5 ani dar cu plata suportata integral direct de beneficiari si fara participarea financiara a primariilor.
Romania va trebui sa transpuna in legislatia nationala prevederile directivei 31 pana cel mai tarziu in data de 9 iulie 2012 (in cazul articolelor 2-18 - deci si art 12 mentionat de tine, 20 si respectiv 27), masurile urmand a se aplica incepand cu anul 2013 (9 ianuarie si, respectiv, 9 iulie).

O intrebare: esti in stare sa comentezi civilizat pe un forum? Se pare ca nu. Hai,pa!

Anonim spunea...

@Magda
Depinde ce iti propui: daca vrei sa respecti legea-soliciti CPE la vanzarea locuintei, daca nu vrei sa o respecti-cauti pretexte gen hotarari ale notarilor.
Acum daca-mi permiti o rautate: notarii pot scrie in hotararea lor ca Soarele se invarte in jurul Ppamantului. Nu am nimic impotriva, numai sa nu ne impuna si noua sa credem asa ceva.
Prietenul matale, Felix, dar si matale, ati face bine sa cititi in forma oficiala atat L 372/2005, cat si normele ei din MOf, pI, 1144/10.12.2005 unde scrie clar "..il pune la dispozitie.." si "...se prezinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare...". Nu mai umblati cu traduceri proaste facute de nu stiu ce absolvent de Spiru Haret.

Pana cand semneaza contractul persoana care este in fata notarului este un potential cumparator. Care poate renunta la a mai cumpara proprietatea daca vede consumuri energetice prea mari.De aia se foloseste termenul de potential cumparator sau chirias. E grele...!

Inca ceva, pot comenta civilizat pe orice tip de blog si forum, cu conditiile: sa am un interlocutor inteligent, sa foloseasca argumente logice, iar in cazul matale, replicile sa fie originale.

Felix Tudoriu spunea...

Mai grav decat tonul comentariului, este ca nu ati inteles intocmai care este subiectul dezbaterii. Eu nu vorbesc de existenta obligatiei, care este neindoielnica, ci despre problematica eventualelor efecte asupra validitatii contractelor.

Va atrag atentia ca Spiru Haret este o institutie de invatamant superior si remarcile dumneavoastra pot fi considerate defaimatoare de catre acea institutie si cei care au absolvit-o. Nu e cazul meu, dar e bine sa ne manifestam respectul unii fata de altii si mai ales fata de munca altora.
Daca veti continua sa comentati pe acest ton imi voi permite sa sterg comentariile.

Anonim spunea...

@Felix,
Faptul ca vrei sa stergi comentarii care nu iti convin spune totul, dar pe de alta parte este dreptul tau. Cum altfel poti sa-ti manifesti puterea asupra altuia? Importanta este esenta mesajului si nu in ce forma este imbracat sau tonul lui. Am inteles prea bine ce ai vrut sa spui in articol. Vreau totusi sa te luminez.
Legea 372 face parte din acquis-ul comunitar adoptat de statul roman prin transpunere directa a Directivei 31.In momentul in care UE si-a dat seama ca in unele state est europene ramasitele comunistoide sunt destul de puternice si ca refuza sa aplice legea(bineinteles nu vorbesc aici de Romania), a aparut Directiva 31. Nici in visele cele mai urate nu si-au inchipuit cei din UE ca aplicarea unei legi va fi conditionata de pedepse. Adica ceva de genul asta: si ce se intampla daca nu aplic legea? Ce patesc?
Ce efecte sunt daca nu se prezinta certificatul? Contractul de vanzare-cumparare nu se incheie deoarece asa cum corect spui, existenta obligatiei de a pune la dispozitie certificatul este neindoielnica! Deci nici nu se ajunge sa se puna problema validitatii contractului din moment ce el nu exista! Art 51 din legea notarilor spune clar acest lucru, ca se refuza incheierea.
In privinta traducerilor facute de absolventi de la Spiru Haret, cred ca subconstientul ti-a jucat o festa. Eu ma refeream la faptul ca nu ei ar fi cei mai buni traducatori si ca aceste traduceri ar trebuie sa fie facute de traducatori autorizati.
Cum am mai spus: putem discuta cu argumente, nu cu amenintari.
Salutari Magdei!

Natty Bumppo spunea...

@Anonim
poate ca totusi ai si tu ceva-ceva dreptate in ceea ce sustii, dar iti strigi dreptatea asa de urat incat ii faci pe toti sa iti ignore argumentele.
hai, pa!

Anonim spunea...

@Natty Bumppo
Multam pentru grija pe care o ai pentru mine. Ma induiosezi.Nici nu are importanta ca eu am dreptate sau nu. Important este ca ce spun eu e adevarat. Uratenia nu este a modului de a comunica, ci a dezinformarii pe care o fac unii care nu reusesc sa se documenteze si se lanseaza pe subiecte de actualitate fara a le stapani.Doar frustratii ignora argumentele.
Numai ca am facut o greseala: mi-am pierdut timpul incercand un dialog/pamflet cu un personaj al carui blog nu-l citeste nimeni si pe care nu posteaza decat un anonim si cei doi prieteni ai lui Felix(probabil la solicitarea lui).Acum Felix trebuie sa fie barbat si sa priveasca in fata adevarul: blogul nu are succes. O fi inflatia de avocati de vina? Eu cred ca nu.
Si am mai facut ceva: am raspuns unui adolescent intarziat care inca citeste romanele lui Fenimore James Cooper cu lanterna sub perna pentru a nu fi prins de tati.

Inchei cu un titlu de cantec de demult: LA ADIO, TU!

CITITORUL spunea...

N-o fi blogul chiar "celebru", dar acum că e gâlceavă pe forum, sigur a crescut numarul de afișări. CITITORULUI însă, nu-i plac "anonimii" care pot polemiza, dar n-au deloc talent de pamfletist. "off with his head!"