vineri, 8 iulie 2011

Construcţia de imobile în asociere


Nu rar este întâlnită situaţia în care mai multe persoane pentru a profita de oportunităţi pe care le oferă piaţa imobiliară aleg să construiască în comun un imobil sau un grup de imobile.

Cum sunt reglementate raporturile juridice dintre persoanele care aleg o astfel de soluţie?

Cadrul legal este contractul de societate aşa cum este el reglementat de Codul civil încă în vigoare art. 1491 şi următoarele.

„Societatea este un contract prin care doua sau mai multe persoane se invoiesc sa puna ceva in comun, cu scop de a imparti foloasele ce ar putea deriva.” (art. 1491 C.civ.)

Mai precis,  este vorba de varianta societăţii particulare.

„Societatea particulara este aceea ce are de obiect oarecare lucruri determinate sau uzul lor, ori fructele lor.” (art. 1499 C.civ.)

Contractul de societate civil nu presupune crearea unei persoane juridice, el este doar o înţelegere între părţi asupra modului de a coopera în scopul de a atinge obiectivul pe care şi l-au proprus (în acest caz construcţia imobilului sau grupului de imobile).

Deoarece nu se crează o persoană juridică, cele mai importante clauze sunt cele privind contribuţia membrilor societăţii , modul de împărţire a imobilului (grupului de imobile) la finalizare, şi, mai ales, modul în care va acţiona persoana care reprezintă pe membrii societăţii. Această din urmă clauză prezintă importanţă deoarece această persoană va acţiona aparent în nume propriu (societatea nu este o persoană juridică) şi este foarte important modul în care ceilalţi membrii ai societăţii vor controla acţiunile acestui reprezentant pentru ca acesta să nu deturneze în scop personal rezultatele asocierii.

La final împărţeala se face prin asemănare cu procedura succesorală, prin partaj în faţa notarului public.

„La impartirea averii societatii intre asociati se aplica regulile relative la impartirea ereditatii, la forma acestei impartiri si la obligatiile ce rezulta intre erezi.” (art.1530 C.civ)

În caz de neînţelegeri partajul se poate face prin instanţă.

Faţă de alte mecanisme de interpunere de persoane ce ar putea fi imaginate, faptul că în final rezultatul asocierii, imobilul sau grupul de imobile, este transmis către asociaţi prin partaj prezintă un avantaj fiscal deoarece potrivit art. 151 3 alin. ultim din Normele metodologice la Codul Fiscal (HG 44/2004 cu modificările ulterioare, a se vedea în special HG 1195/2007) nu se datorează impozit pe venit pentru bunurile imobiliare dobândit prin partaj judiciar sau voluntar.

Niciun comentariu: