joi, 13 decembrie 2012

Ipoteca legală a antreprenorului pentru plata preţului


Art. 1869 din Noul Cod civil instituie o garanţie reală pentru antreprenor în scopul ca acesta să-şi asigure plata preţului de la beneficiar: şi anume un drept de ipotecă legală.
Art. 2368 pct 6 precizează acest drept de ipotecă
În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:
arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
 Rezultă că este vorba de o ipotecă imobiliară, care poartă asupra imobilului construit de antreprenor sau care a fost reconstruit sau reparat de antreprenor. Potrivit art.  2382 ipoteca se întinde şi asupra amelioraţiunilor aduse imobilului fără nici un fel de altă formalitate.
Garanţia priveşte obligaţia de plată a preţului lucrărilor făcute de antreprenor. Potrivit Legii 7/1996 art.55 alin. 5 garanţia este limitată la suma prevăzută în înscris (în acest caz contractul de antrepriză), iar dacă nu există o astfel de sumă în înscris, este limitată de suma maximă arătată în cererea de înscriere cât şi cu privire la dobânzile privind aceste sume.  În acest din urmă caz, potrivit potrivit art.    (93) din aceeaşi lege, titularul înscris în cartea funciară (în speţă, proprietarul imobilului) va putea, solicita direct, prin plângere, judecătoriei în raza căruia se află imobilul, (art. 50 alin. (22) ) reducerea sumei maxime.

Problemele care se pun pentru eficacitatea acestei ipoteci legale este cea a necesităţii înscrierii ei în cartea funciară precum şi modalităţile în care se poate face această înscriere.
Potrivit art. 2377 alin. 1 din Codul civil „Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.” Deoarece legea nu distinge între ipotecile convenţionale (care izvorăsc din înţelegerea părţilor) şi ipotecile legale înseamnă că pentru a fi constituită este nevoie de înscrierea în cartea funciară a ipotecii antreprenorului pentru ca ea să producă efecte.

O altă problemă este cea a procedurii de înscriere.
Art.55 alin. 4 din Legea 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare reţine că înscrierea ipotecilor legale se face din oficiu. Totuşi nicio dispoziţie procedurală nu este prevăzută de spre modul cum s-ar face această înscriere din oficiu, astfel că se poate concluziona că această înscriere din oficiu este practic goală de conţinut juridic.
Astfel că trebuie considerată în primul rând dispoziţia din art. 92 din Legea 7/1996, precum că înscrierea se va face la cererea persoanei interesate şi anume a antreprenorului.
În ce priveşte forma actului în baza căruia se face înscrierea tot art. 92 din Legea 7/1996 prevede doar că se va face în baza înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, adică contractul original dintre antreprenor şi beneficiarul construcţiei. Textul respectiv nu distinge dacă este nevoie de forma autentică sau nu a respectivului înscris.
Totuşi art.888 C,civ. dispune în sensul că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Prin urmare trebuie să tragem concluzia că este nevoie de forma autentică a înscrisului.
Aceeaşi idee poate fi extrasă din art.20 alin. 3 din Legea 7/1996
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.”

O altă cerinţă a înscrisului este cea ca acesta să conţină numărul cadastral al parcelei (a se vedea art. 103 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară)

O altă problemă apare raportat la tipul de înscriere.
În cazul în care este vorba de lucrări de refacere, reparaţii este vorba de un imobil existent, şi nu sunt probleme privind intabularea dreptului real.
Însă, de cele mai multe ori, dacă se construieşte un imobil nou, acesta nu este existent la data înscrierii ipotecii. În acest caz are eficacitate art.2380 C.civ. care dispune în sensul că ipoteca asupra unor construcţii viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară.
În acest caz trebuie în prealabil notată în cartea funciară autorizaţia de construire ((a se vedea art. 99 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară)
Fiind o înscriere provizorie pentru a fi eficace, dreptul trebuie justificat, adică trebuie confirmat prin înscris autentic de cel împotriva căruia a fost înscris dreptul iar în lipsă prin hotărâre judecătorească de justificare a dreptului.(art.899 C.civ)
Acţiunea în justificare, prin care se urmăreşte ca înscrierea provizorie să devină definitivă, se va înregistra în registrul general de intrare în cartea funciară şi se va nota în acea parte a cărţii funciare în care s-a făcut această înscriere.
Acţiunea în justificare se îndreaptă împotriva celor obligaţi să transmită sau să constituie dreptul real.

În fine se pune problema concursului ipotecii cu alte garanţii reale. Privilegii au proritate faţă de ipoteci, inclusiv faţă de cele legale, potrivit art. 2327 C.civ.
În ce priveşte alte ipoteci, ipoteca legală a antreprenorului nu este privilegiată.  Potrivit art 2.421. - rangul ipotecilor imobiliare (textul normativ nu distinge între ipoteci convenţionale şi legale) este determinat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară.

În concluzie, ipoteca legală a antreprenorului este un mecanism juridic care oferă puţine beneficii faţă de o ipotecă convenţională. Singurul beneficiu marcant este acela că ipoteca poate fi invocată chiar dacă nu a fost agreată de părţi prin contractul de antrepriză, sau prin alt înscris. Pe de altă parte nu se bucură de facilităţi de ordin procedural la înscriere sau de un rang de prioritate special.

Niciun comentariu: